Expulsion d’un locataire pour loyers impayés : les règles à connaître en 2025

À Paris, les loyers impayés demeurent la principale préoccupation des propriétaires bailleurs. En 2025, dans un contexte de tension sur le marché locatif et d’inflation persistante, les cas d’impayés se multiplient, mais la procédure d’expulsion est strictement encadrée pour protéger les droits de chacun.
Depuis la loi Élan et les dernières mises à jour de 2025, la justice impose une graduation des démarches : prévention, dialogue, mise en demeure, puis action judiciaire. Cette philosophie vise à favoriser la médiation avant la sanction, et à éviter les expulsions abusives.

Expulser un locataire reste possible, mais c’est un parcours juridique complexe où la rigueur et le bon accompagnement font toute la différence.

Chez Providence Immobilier, agence experte en gestion locative à Paris 9ᵉ, nous accompagnons nos clients propriétaires à chaque étape : de la prévention à la résolution des impayés, afin de sécuriser leurs revenus locatifs et préserver la relation humaine avec les locataires.

À lire aussi : Garantie Loyers Impayés (GLI) : un bouclier contre l’incertitude économique

Les étapes de la procédure d’expulsion locative en 2025

Trêve hivernale : une protection incontournable, mais encadrée

La voie amiable : toujours à privilégier

Providence Immobilier : votre allié pour prévenir les impayés et agir efficacement>

Gérer seul un impayé : les risques à ne pas sous-estimer

Exemple réel : quand la gestion proactive évite l’expulsion

En résumé : l’expulsion, un dernier recours encadré

Les étapes de la procédure d’expulsion locative en 2025

1. La relance amiable : priorité au dialogue

Dès le premier impayé de loyer, il est recommandé de réagir sans attendre.

Un appel téléphonique ou un courriel permet souvent de désamorcer le problème. Le locataire peut traverser un incident temporaire (perte d’emploi, retard de virement CAF, séparation, etc.).Cette approche bienveillante mais réactive permet :

-d’obtenir un engagement de paiement,
-de conserver des preuves écrites,
-et de préserver la relation de confiance.

Chez Providence Immobilier, nos gestionnaires relancent les locataires dès J+7 et identifient rapidement la nature du problème afin d’éviter qu’un simple retard ne devienne un impayé durable.

2. La mise en demeure de payer

-Si le locataire ne régularise pas, le propriétaire doit lui adresser une mise en demeure de payer en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Ce courrier, très formel, rappelle :

-le montant dû,
-le délai imparti (souvent 8 à 15 jours),
-et le risque de résiliation du bail.

C’est aussi une preuve essentielle pour la suite de la procédure : le juge vérifiera que le propriétaire a tenté de résoudre le différend avant de saisir le tribunal.

Astuce : il est recommandé de conserver les copies des courriers, des échanges et des relevés de compte pour constituer un dossier complet.

3. Le commandement de payer par commissaire de justice

En l’absence de règlement, l’étape suivante est le commandement de payer délivré par un commissaire de justice (ex-huissier).

Ce document, fondé sur la clause résolutoire du bail, donne deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette ou saisir le juge pour demander des délais supplémentaires.

Durant ce délai :

-le locataire peut solliciter une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL),
-le bailleur peut déclencher la Garantie Loyers Impayés (GLI) s’il y a souscrit.

Chez Providence Immobilier, nous suivons chaque étape avec l’huissier et les organismes partenaires pour éviter tout vice de procédure — une erreur à ce stade peut retarder l’expulsion de plusieurs mois.

4. La saisine du tribunal judiciaire

Si la dette persiste, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire de Paris pour demander :

-la résiliation du bail,
-l’expulsion du locataire,
-et la condamnation au paiement des sommes dues.

L’audience permet au juge d’entendre les deux parties.

S’il constate le manquement grave du locataire, il peut prononcer la résiliation du bail.
Le propriétaire reçoit alors une ordonnance d’expulsion, qui sera exécutée par huissier.

À Paris, les délais sont longs : entre 6 et 18 mois, selon la charge du tribunal et les recours possibles du locataire.

Une fois la décision définitive, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique. Cette autorisation préfectorale est indispensable pour faire intervenir la police en cas de résistance du locataire.

  Trêve hivernale : une protection incontournable, mais encadrée

1. Une suspension annuelle des expulsions

Chaque année, la trêve hivernale interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars inclus.
Cette mesure, instaurée pour des raisons humanitaires, s’applique même si une décision de justice a été rendue.

Durant cette période :
-le commissaire de justice ne peut pas expulser le locataire,
-mais le bailleur peut continuer les démarches (tribunal, commandement, etc.) pour préparer la reprise au printemps.

En 2025, comme en 2024, la trêve hivernale s’étend jusqu’au 31 mars, avec des exceptions précises.

2. Les exceptions à la trêve hivernale

L’expulsion peut toutefois être exécutée pendant la trêve dans trois cas :

-violences conjugales ou menaces envers le bailleur,
-occupation illicite (squat d’un logement),
-ou si un relogement adapté a été proposé par la mairie ou l’État.

À Paris, les dossiers de squat sont désormais traités en procédure accélérée, depuis la loi anti-squat de 2023 renforcée en 2025, permettant une expulsion sous quelques jours.

Lire aussi : Encadrement des loyers à Paris en 2025 : ce qui change pour les propriétaires

La voie amiable : toujours à privilégier

Avant d’en arriver à la justice, la plupart des situations d’impayés peuvent être résolues à l’amiable.
C’est la stratégie que Providence Immobilier privilégie systématiquement.

Nos gestionnaires :

-dialoguent avec le locataire pour comprendre les raisons du retard,
-mettent en place un plan d’apurement réaliste,
-sollicitent les aides disponibles (CAF, FSL, Visale, Action Logement),
-et tiennent informé le propriétaire à chaque étape.

Cette approche humaine permet souvent d’éviter le contentieux tout en protégeant les revenus du bailleur.

Providence Immobilier : votre allié pour prévenir les impayés et agir efficacement

Un accompagnement complet et proactif

Confier la gestion de son bien à Providence Immobilier, c’est choisir une tranquillité totale :

-Garantie Loyers Impayés dès le 1er mois,
-relances automatiques suivies d’échanges téléphoniques,
-accompagnement juridique complet,
-veille réglementaire permanente sur les nouvelles lois et trêves.

Nous travaillons avec un réseau de commissaires de justice partenaires, d’avocats spécialisés et d’assureurs agréés, pour que chaque propriétaire puisse s’appuyer sur un cadre solide.

Objectif : zéro stress, zéro oubli, zéro perte de revenus

🔗 Lire aussi : Gestion locative : 5 points clés pour bien choisir son locataire

Gérer seul un impayé : les risques à ne pas sous-estimer

Beaucoup de propriétaires, par souci d’économie, tentent de gérer seuls un impayé. Or, une procédure mal enclenchée peut :

-rendre la clause résolutoire inapplicable,
-rallonger les délais d’expulsion de plusieurs mois,
-et entraîner des pertes financières importantes.

Exemple concret :

Un propriétaire ayant délivré une mise en demeure sans mentionner la clause résolutoire s’est vu refuser la résiliation du bail par le juge. Résultat : 12 mois d’impayés supplémentaires avant de pouvoir recommencer la procédure.

La gestion locative professionnelle garantit au contraire :

-des démarches conformes à la loi,
-une communication fluide avec les autorités,
-et une anticipation des risques avant qu’ils ne deviennent critiques.

Exemple réel : quand la gestion proactive évite l’expulsion

Chez Providence Immobilier, nous avons récemment accompagné une propriétaire dont le locataire n’avait plus payé depuis deux mois.
Plutôt que d’entamer immédiatement une action judiciaire, notre équipe a découvert que le locataire venait de perdre son emploi et n’avait pas encore activé son droit à la garantie Visale.
Nous avons pris contact avec Action Logement, constitué le dossier et négocié un plan de remboursement sur 6 mois.

Résultat : aucun passage devant le tribunal, le locataire est resté, la dette a été réglée intégralement et la propriétaire a conservé son rendement.
C’est tout l’enjeu de notre métier : protéger les intérêts du bailleur sans abîmer la relation locative.

En résumé : l’expulsion, un dernier recours encadré

L’expulsion d’un locataire pour loyers impayés reste le dernier recours, encadré par le droit et souvent long à exécuter.

Mais bien gérée, elle peut être évitée dans 70 % des cas grâce à un accompagnement professionnel et à une gestion locative proactive.
Le secret d’une gestion sereine réside dans la prévention, la réactivité et l’humain.
Providence Immobilier agit en amont pour anticiper les impayés, sécuriser les loyers et défendre les intérêts de chaque propriétaire dans le respect du cadre légal.

Confiez la gestion de votre bien à Providence Immobilier, votre agence indépendante et humaine au cœur de Paris.

L’accompagnement Providence Immoblier

Implantée au 49 rue de Maubeuge, Paris 9e, Providence Immobilier est une agence indépendante spécialisée en gestion locative et location.
Nous allions expertise locale, outils modernes et accompagnement humain pour offrir à nos clients un service haut de gamme et réactif.
Nos missions :

-gestion administrative et comptable complète,

-suivi technique et coordination des prestataires,

-assistance juridique,
-et optimisation continue de la rentabilité locative.

📞 Contactez-nous dès aujourd’hui pour sécuriser la gestion de votre bien à Paris et bénéficier d’un diagnostic locatif gratuit.

A propos de Providence Immobilier :
Providence Immobilier est une agence de vente et gestion locative physique située en plein cœur de Paris, dans le 9ème arrondissement. Proche de ses locataires et toujours disponible pour ses propriétaires bailleurs ou vendeurs, c’est l’agence qui allie les nouvelles technologies qui permettent d’aller vite, à l’accompagnement humain et personnalisé. Nos experts immobiliers vous accompagnent à chaque étape de la mise en location et de la gestion administrative de votre bien immobilier : régularisation annuelle des charges, révision annuelle de loyer, nous sommes présents pour toute la gestion administrative et technique de votre logement. Contactez-nous dès maintenant pour découvrir notre offre de gestion locative.