FAQ ou foire aux questions pour une gestion locative facile

Les principales différences entre la location meublée et la location vides sont :

• La durée du bail : 3 ans en location vide (ou 6 sy le propriétaire n’est pas une personne physique ou une SCI familiale) / 1 an en location meublée.
• Les meubles à fournir : aucun en location vide / Liste de mobilier imposée en location meublée.
• Le dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en location vide / 2 mois maximum de loyer hors charges en location meublée
• Préavis en cas de résiliation par le propriétaire : au moins 6 mois avant l’échéance du contrat en location vide / au moins 3 mois avant l’échéance du contrat en location meublée. Dans les deux cas, en motivant le congé avec un motif légal
• Préavis en cas de résiliation par le locataire : 3 mois en location vide (ou 1 mois quand le logement est en zone tendue / 1 mois en location meublée
• La déclaration des revenus : revenus fonciers en location vide / bénéfices industriels et commerciaux en location meublée (BIC)
• Les charges : provision mensuelle avec régularisation annuelle en location vide / provision mensuelle avec régularisation annuelle OU forfait de charges fixe en location meublée

Un logement meublé doit contenir obligatoirement au minimum les éléments suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

En location meublée, le contrat de bail est régi par la Loi du 6 juillet 1989 titre 1er bis.

La durée du bail est d’un an renouvelable, ou de 9 mois fermes si le locataire est étudiant.

C’est le locataire du logement meublé au 1er janvier de l’année concernée qui doit payer la taxe d’habitation pour le logement loué.

La durée d’un bail en location meublée est d’un an. Le bail se reconduit par tacite reconduction pour la même durée. Si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être ramenée à 9 mois fermes, et donc sans reconduction tacite.

Les loyers perçus au titre de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

On distingue l’activité de loueur en meublée exercée à titre « professionnel » (LMP), du loueur meublé exercé en « non professionnel » (LMNP).

Pour déclarer vos revenus tirés de la location meublée, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042).

Vous déclarerez alors vos revenus locatifs au « régime micro » ou au « régime réel ».

Le régime micro s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente n’excède pas 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;

Si vous êtes « loueur meublé non professionnel » (LMNP) : un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué.

Les frais de gestion locative se décomposent en deux parties.

La première : les frais de location. Ils comprennent la recherche de locataire, la diffusion de l’annonce, la réalisation des diagnostics techniques obligatoires, les visites physiques, l’étude de solvabilité des dossiers locataires, la rédaction et la signature du bail, la réalisation de l’état des lieux d’entrée du locataire.

Les frais de location correspondent à un montant fixe, librement fixé par l’agence de gestion locative. Ils sont inscrits au mandat de gestion. Chez Providence Immobilier, ces frais de location s’élèvent à un mois de loyer charges comprises TTC. Ils s’appliquent uniquement lorsqu’il est nécessaire de rechercher un locataire.

La seconde partie : les honoraires de gestion locative. Ces frais couvrent l’application du bail, la gestion de la relation avec le locataire, les relances impayés, les versements mensuels sur le compte du propriétaire, le paiement des charges de copropriété, la gestion des travaux et urgences, l’indexation des loyers, l’apurement des charges et la gestion des congés locataires. Les frais de gestion locative correspondent à un pourcentage des loyers et charges encaissés. 

Aucun frais caché. Votre agence de gestion locative ne pourra pas appliquer de frais supplémentaires à ceux prévus au mandat de gestion locative.

Chez Providence Immobilier, les honoraires de gestion locative s’appliquent uniquement sur les loyers et charges encaissés. En cas de travaux à réaliser, aucun honoraires ne vous seront appliqués en sus.

Vous pouvez tout à fait confier un bien en gestion locative si celui-ci est déjà loué.

Votre agence de gestion locative reprendra alors le bail en cours et se mettra en relation avec votre locataire. Elle se chargera de la recherche d’un nouveau locataire lorsque celui en place décidera de quitter les lieux.

La location ne couvre que la recherche de locataire, jusqu’à l’entrée de celui-ci dans l’appartement. La mission de location s’arrête à la signature du bail.

La gestion locative est plus complète, puisqu’elle comprend la recherche de locataire si l’appartement est vacant, mais également l’application du bail.

Lorsque vous êtes à la recherche d’une agence de gestion locative pour votre bien, le critère le plus important à prendre en considération est la réputation du gestionnaire. Les avis clients sont révélateurs : ils vous donneront de précieuses indications concernant la façon de travailler de l’administrateur de bien.

Il est important également de regarder le montant des honoraires pratiqués. Ceux-ci étant fixés librement par les agences, les frais de gestion locative peuvent varier du simple au double. Les honoraires de gestion locative se situent généralement entre 5% et 10% des loyers et charges perçus.

Enfin, choisissez un gestionnaire situé géographiquement proche de votre appartement. Une agence à proximité pourra plus facilement agir en cas de nécessité de déplacement. Lors de la location de votre bien, les visites physiques seront aussi plus simples : la location de votre appartement sera une priorité pour votre gestionnaire locatif.