Recours en cas de loyers impayés : garantie de loyers, caution solidaire, procédure… on vous dit tout.

I. Premiers réflexes : la vérification du bail et premières relances de loyers impayés

Il est important de vous assurer que votre bail contient les bonnes mentions. Ne perdez ensuite pas de temps pour agir.

La clause résolutoire

La toute première chose à faire est de vérifier qu’il existe dans votre bail une « clause résolutoire ». De quoi s’agit-il ? C’est une clause qui vous permet à vous, bailleur, de résilier le contrat de location qui vous lie à votre locataire, unilatéralement et automatiquement, si le locataire manque à ses obligations.  Cette clause vous évitera alors de procéder à une assignation en justice et vous fera gagner du temps.

A noter que la présence de la clause résolutoire dans le bail est une condition impérative pour la souscription d’une garantie de loyers impayés (GLI). La majorité des compagnies prévoient une déchéance d’assurance en cas d’impayés si cette clause n’a pas été introduite explicitement dans le bail.

La mise en demeure de paiement des loyers 

Le second réflexe : envoyer très rapidement à votre locataire une lettre de relance. Dès le premier impayé de loyer, vous devez vous adresser par écrit à votre locataire afin de lui signifier les sommes dues. A noter qu’un loyer est considéré comme impayé dès le premier jour de retard : vous n’avez donc pas besoin d’attendre. Bien au contraire : nous vous recommandons d’adresser au plus vite une relance à votre locataire. Contactez-le ensuite par téléphone. Si ce retard est dû à un simple oubli et/ou que votre locataire vous semble de bonne foi, cette formalité sera vite oubliée. Si cependant ce retard se confirme et qu’une dette s’inscrit, vous pourrez alors engager une procédure au plus vite et ne pas perdre de temps. Pensez à adresser votre lettre de mise en demeure à votre locataire, mais aussi à la personne qui s’est portée caution pour le locataire s’il en existe une. Prévenez Action Logement si le locataire dispose d’une garantie Visale, ou l’assurance si vous avez souscrit une garantie de loyers impayés (GLI).

II. Deuxième étape : l’activation des garanties contre les loyers impayés

Il existe différentes options pour vous protéger contre les loyers impayés. Certaines sont gratuites, d’autres payantes. Voici les principales solutions pour vous protéger contre les impayés de loyers.

La caution Solidaire : une solution courante et totalement gratuite

La caution solidaire, c’est quoi ?

L’acte de cautionnement solidaire est un document par lequel une personne tierce s’engage à payer les loyers et charges dus par le locataire en cas de manquement à ses obligations. Attention à ne pas confondre « acte de cautionnement solidaire » avec « acte de cautionnement simple ». Le cautionnement simple vous permet de vous retourner contre le garant uniquement en cas d’insolvabilité du locataire. Le cautionnement solidaire vous permet de vous retourner contre le garant dès le premier impayé. Nous vous recommandons vivement de faire signer au garant un acte de cautionnement, mais également le bail d’habitation.

Quelles vérifications pour la caution ?

La personne se portant caution solidaire pour un locataire doit présenter les mêmes conditions de solvabilité que le locataire lui-même. Autrement dit, vous pouvez réclamer à la personne caution les mêmes documents qu’à votre locataire. Elle devra pouvoir justifier de son domicile, de son activité professionnelle et de ressources financières suffisantes.

Qui peut se porter caution solidaire ?

Toute personne physique peut se porter caution solidaire pour un locataire. Il s’agit néanmoins d’un acte engageant. Ce sont très souvent les parents qui se portent caution pour leur(s) enfant(s). Il peut s’agir également d’un membre de la famille, ou d’un ami proche.

Conséquences en cas de loyer impayé

Un acte de cautionnement solidaire engage le patrimoine propre de la personne. Dans le cas où un couple marié sous le régime de la communauté se porte caution solidaire, il faudra que les deux personnes signent l’acte de cautionnement pour que le patrimoine commun puisse être engagé.  

La garantie Visale : une solution rassurante et gratuite, mais qui n’est pas ouverte à tous.

A qui s’adresse-t-elle ?

La garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) est un acte de cautionnement apporté par Action Logement. Cette solution s’adresse aux jeunes de 18 à 30 ans inclus, entrant dans un logement du parc locatif privé, quelle que soit leur situation, et aux salariés de plus de 30 ans s’ils répondent à des caractéristiques spécifiques (en période d’essai depuis moins de 6 mois par exemple).

Quelles garanties en cas de loyer impayé ?

Vous êtes couvert en cas d’impayés de loyers ou de dégradations. La garantie couvre jusqu’à 12 mensualités dans le cadre d’un bail de location meublée, 36 dans le cadre d’un bail d’habitation nue. L’indemnisation a lieu dès le deuxième impayé total.

Cette solution est souvent proposée par les locataires étudiants pour qui les parents n’ont pas de revenus suffisants pour se porter caution solidaire. Bien que restrictive, c’est un « entre-deux » entre la caution solidaire physique et la garantie de loyers impayés qui est quant à elle payante.

La garantie de loyers impayés (ou GLI) : une solution confortable et sécurisante, payante

L’assurance loyers impayés, c’est quoi ?

La garantie de loyers impayés est un contrat d’assurance non obligatoire qui permet au propriétaire bailleur d’être indemnisé en cas de loyer impayés. Les conditions et tarifs varient en fonction des compagnies. Cette solution ayant tendance à se démocratiser, de plus en plus d’assureurs indemnisent leurs clients dès la première mensualité. Certaines compagnies proposent des contrats GLI couvrant les impayés dès le premier euro (que l’impayé soit total ou partiel donc), sans carence ni franchise. Autrement dit : si votre locataire ne vous paie pas, il vous suffira d’envoyer votre relance, de prévenir votre compagnie et d’encaisser le virement d’indemnisation. L’assureur se chargera alors de poursuivre le locataire et lui adressera elle-même un commandement de payer.

La GLI : à quel prix ?

Les tarifs varient bien évidement d’une compagnie à l’autre, tout comme les conditions. N’hésitez pas à faire un comparatif avant de souscrire. Le coût est d’environ 3% des loyers et charges appelés. Votre agence de gestion locative vous pourra bien sur vous proposer un contrat avec un prix et des conditions négociées. Elle se chargera également de la mise en place du contrat d’assurance loyers impayés (contrat GLI). A noter que Les frais d’assurances loyers impayés sont déductibles des impôts si vous optez pour le régime réel.

La garantie de loyers impayés « inversée » : gratuite pour le propriétaire, payante pour le locataire.

Parce qu’il peut être difficile pour certains locataires de proposer un garant solidaire, certains organismes ont développés ces dernières années des solutions alternatives pour accompagner les locataires.

Ces derniers peuvent faire appel à des compagnies comme Unkle ou Garantme, pour certifier leur dossier locataire. Moyennant le paiement d’une prime d’assurance, le locataire pourra alors proposer au propriétaire auquel il souhaite louer un appartement, une garantie de loyers impayés, entièrement payée par lui-même. Bien que très confortable et économique pour le propriétaire bailleur, cette option se fait rare. Le cout supplémentaire pour les locataires reste un frein, puisqu’une charge supplémentaire.

L’interdiction de cumuler plusieurs garanties

Quelle que soit l’option choisie, veillez à ne pas la cumuler avec une autre. Aux yeux de la loi, cette pratique reste interdite. Il faudra donc choisir.

Il est important également de mettre en place la solution contre les loyers impayés avant la signature du bail. L’acte de caution solidaire ne pourra être signé postérieurement. Quant à l’assurance loyers impayés, la compagnie pourrait vous contraindre à un délai de carence ou franchise, si toutefois elle accepte de vous assurer en cours de bail.

III. Troisième étape : la procédure de recouvrement de loyers impayés

Si votre mise en demeure est restée infructueuse, il faudra alors passer à l’étape supérieure sans tarder.

Le commandement de payer

Vous devrez faire appel à un huissier de justice pour délivrer à votre locataire (et à sa caution solidaire) un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail. Le recours à un huissier est indispensable.

La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Durant ce délai de deux mois, le locataire devra payer ses loyers et autres sommes visées, ainsi que les frais d’huissier. Il pourra demander au juge un délai de paiement, ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Passé ce délai, et si le locataire n’a pas payé sa dette, le propriétaire bailleur peut saisir le tribunal pour constater la résiliation du bail. L’expulsion sera alors prononcée. Le propriétaire pourra saisir le juge en référé (le référé est une procédure judiciaire d’urgence qui permet de prendre des mesures provisoires et rapides, pour régler un litige).

Expulsion du locataire et trêve hivernale

L’expulsion

La procédure d’expulsion doit être enclenchée par un huissier de justice. L’huissier se présentera au logement durant les jours ouvrables, en ayant annoncé sa visite préalablement ou non.

Le jour de l’expulsion, un procès-verbal sera dressé, en fonction de la situation. Si le locataire refuse d’ouvrir, l’huissier de justice pourra faire appel à une autorité de police. S’il est absent, l’huissier pourra entrer dans le logement s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier.

A noter qu’en tant que propriétaire, vous ne pouvez aucunement prendre l’initiative de pénétrer dans le logement. Ecartez donc l’idée de faire changer les serrures ou de vous faire justice vous-même, sous peine de poursuites sévères.

La trêve hivernale

La trêve hivernale est une période durant laquelle aucune expulsion de locataire ne peut avoir lieu. Elle démarre généralement le 1er novembre et se poursuit jusqu’au 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, rien ne vous empêche d’engager une procédure : si l’expulsion est ordonnée par le juge, celle-ci sera effective dès la fin de la trêve.

En résumé:  soyez réactif et ne perdez pas de temps. Pensez à suivre vos encaissements et à relancer votre locataire au besoin. Veillez à faire signer un bail convenablement rédigé et faites-vous accompagner par un professionnel.

Songez à mettre en place de bonnes garanties dès le départ : une caution solidaire sérieuse et solvable, ou une assurance loyers impayés pour dormir sur vos deux oreilles.

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