Les droits de mutation

Lors de la vente d’un bien immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter auprès du notaire des frais d’acquisition. Font partie de ces frais les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) et les frais de notaire. Mais à quoi correspondent précisément les droits de mutation à titre onéreux ? Quelles différences entre les frais de notaire et droits de mutation ? A quel moment et par qui sont-ils dus ?

1) Droits de mutation : définition
2) Droit de mutation et frais de notaire : quelles différences et comment les calculer ?
3) Qui perçoit les droits de mutation et à quel moment ?

1) Droits de mutation : définition 

On appelle « droits de mutation », ou plus communément « droits d’enregistrement », des droits et taxes perçus par l’Etat et les collectivités. Les droits de mutation sont dus dès lors qu’un transfert de propriété est opéré.
Ce transfert de propriété peut se faire à titre gratuit ou onéreux.

Droits de mutation à titre gratuit (DMTG) :

Les mutations à titre gratuit sont celles qui ne comportent pas de contrepartie financière pour le bénéficiaire. Sont concernées les mutations lors d’un décès, dans le cadre de la succession, mais également les donations entre vifs.

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) :

Une vente immobilière est une mutation à titre onéreux. En font également partis : l’apport en société, le partage et l’adjudication (vente aux enchères publique).
Les opérations concernées sont celles qui portent sur des immeubles (bâtis ou non bâtis), des titres de société ou des fonds de commerces.
Ces taxes sont collectées par le notaire lors de l’opération, puis redistribuées à l’Etat et aux collectivités. Il appellera dans le même temps ses honoraires : c’est cette enveloppe globale que nous appelons dans le langage courant les frais de notaire, un « injuste » raccourci.

2) Droit de mutation et frais de notaire : quelles différences et comment les calculer ?

Les droits de mutation et les frais de notaire sont souvent confondus, pour la simple et bonne raison qu’ils sont appelés dans un même temps par le notaire. Ce sont pourtant des frais différents, qui s’additionnent.

Les frais de notaire

Dans le cadre d’une vente immobilière, le notaire a pour mission de rédiger l’acte authentique, mais également d’accomplir certaines formalités payantes pour lesquelles il faudra compter des frais et débours. Le notaire se charge également de verser aux collectivités (la commune et le département) et à l’Etat les taxes dues au titre de la mutation : ce sont ces fameux droits de mutation.

Pour l’ensemble de son travail, le notaire perçoit des émoluments, c’est-à-dire une rémunération. Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème fixé par la loi (Taux applicable depuis le 1er janvier 2021), avec des tranches d’assiette :
De 0€ à 6 500€ : taux applicable de 3.870%
De 6 500€ à 17 000€ : taux applicable de 1.596%
De 17 000€ à 30 000€ : taux applicable de 1.064%
Plus de 30 000€ : taux applicable de 0.799%

Pour exemple : pour la vente immobilière à Paris d’un bien à 150 000€, les frais de notaires seront de 1 596€.

Les droits de mutation

Les droits de mutation correspondent aux droits d’enregistrement, auxquels s’ajoute la taxe de publicité foncière.
Ils sont calculés en fonction du prix du bien vendu et représentent la majeure partie des frais d’acquisition globaux (droits de mutation + frais de notaire). Ils reviennent à l’Etat et aux collectivités locales.

Calcul des droits de mutation dans l’ancien

Dans l’ancien, les droits de mutation s’élèvent à :
5.80665% du prix de vente, dans la majorité des départements français (ceux ayant décidés d’appliquer la hausse rendue possible en 2014)
5.09006% du prix de vente dans 4 départements : l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976)

Ces droits de mutation comprennent une taxe départementale, une taxe communale additionnelle, et une taxe nationale d’assiette et de recouvrement appliquée sur la taxe départementale.

Ainsi, pour un bien immobilier vendu pour un montant de 150 000€, les droits d’enregistrement s’élèveront à 8 700€. On y ajoutera les frais de notaire, les débours, la TVA : Les frais d’acquisition totaux s’élèveront à 12 000€ environ. La part revenant à l’Etat s’élève à 72.5%.

Pour calculer précisément le montant de vos frais de notaire, cliquez ici.

Calcul des droits de mutation dans le neuf :

Dans le cas d’un achat dans le neuf, l’acquéreur n’aura pas à payer de droit de mutation, puisque le bien en question n’aura appartenu à personne et n’aura donc pas été enregistré au nom d’un précédent propriétaire. Les Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), soit les biens achetés sur plan, ne sont pas soumis à ces taxes.
Le nouveau propriétaire devra s’acquitter en revanche de la taxe de publicité foncière, qui représente 0.715% du prix du bien.
Voici donc pourquoi nous parlons communément de « frais de notaire réduits » dans le cadre d’un achat dans le neuf. Ce ne sont encore une fois pas les frais de notaire qui sont réduits, mais bien les droits de mutation.

Il n’est donc pas totalement juste d’appeler l’ensemble de ces frais « frais de notaire ». Nous préfèrerons le terme de frais d’acquisition.

3) Qui perçoit les droits de mutation et à quel moment ?

Les droits de mutation et les frais de notaire sont dus par l’acquéreur, le jour de la signature de l’acte authentique. Ils sont versés par l’acquéreur au notaire, qui se charge de reverser les taxes à l’Etat au moment des formalités d’enregistrement et de publicité foncière. C’est ensuite l’Etat qui reverse aux collectivités locales ce qui leurs est du.
Le notaire conservera uniquement le montant de ses émoluments.

En résumé:  Dans le cadre d’une vente immobilière, l’acquéreur devra payer en sus du prix de vente à verser au vendeur, des droits de mutation ou d’enregistrement, ainsi que des frais de notaire. Ces deux postes sont à ne pas confondre.
L’acquéreur devra s’acquitter de ces frais le jour de la signature de l’acte authentique. L’intégralité de la somme sera collectée par le notaire, qui reversera ensuite son dû au Trésor Public.
Les frais d’acquisition représentent au total en moyenne 7 à 8% du prix du bien. Sur cette somme, 75% à 83% revient à l’Etat.

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