Gestion locative : le complément de loyer 

Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers est entré en vigueur dans la ville de Paris. Depuis, d’autres territoires en France appliquent également ce dispositif. Le propriétaire bailleur qui souhaite dépasser le montant de loyer maximum autorisé peut ajouter un complément de loyer. Néanmoins, certaines règles sont à respecter pour appliquer ce complément de loyer. Voyons ici lesquelles.

1) Le complément de loyer, c’est quoi ?
2) A quelles conditions s’appliquent le complément de loyer ?
3) Le locataire peut-il contester le complément de loyer ?

1) Le complément de loyer, c’est quoi ? 

Pour tous les baux signés depuis le 1er juillet 2019, vous êtes tenu en tant que propriétaire bailleur de respecter l’encadrement des loyers à Paris.
Un complément de loyer peut être demandé par le propriétaire si le logement concerné offre des caractéristiques liées à la localisation ou au confort, considérées comme luxueuses ou rares, par rapport à des logements similaires situés dans la même zone géographique.
Le complément de loyer correspond à un montant de loyer complémentaire au loyer maximum encadré. Autrement dit :
Loyer de base (hors charges) + complément de loyer = montant total du loyer.

2) A quelles conditions s’appliquent le complément de loyer ? 

Pour pouvoir appliquer un complément de loyer, le loyer de base hors charges ne doit pas être inférieur au loyer de référence majoré.
Également, les caractéristiques justifiant ce complément de loyer doivent être déterminantes, et ne doivent pas déjà avoir été pris en compte dans le calcul du loyer de base. Pour rappel, sont pris en compte dans le calcul du loyer de référence : la localisation, le nombre de pièces, le type de location nue ou meublée et l’époque de construction de l’immeuble. (lire notre article : « L’encadrement des loyers à Paris »)
Par exemple, vous ne pourrez pas appliquer de complément de loyer pour un motif tel que : la décoration ou la luminosité du logement, une cuisine équipée, des placards de rangement, la localisation à proximité du RER/métro, des travaux de rénovation, ou un petit balcon.

Voici pour exemple quelques critères acceptés pour appliquer un complément de loyer :
• Une terrasse
• Une vue directe exceptionnelle sur un monument
• Des équipements luxueux
• Une hauteur sous plafond de plus de 3,3m.

Enfin, un complément de loyer ne peut PAS être demandé si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes :

• Des sanitaires sur le palier
• Des signes d’humidité sur certains murs
• Un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation
• Des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation
• Un vis-à-vis à moins de dix mètres
• Des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement
• Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois
• Une installation électrique dégradée
• Une mauvaise exposition de la pièce principale.

3) Le locataire peut-il contester le complément de loyer ?

Oui, votre locataire peut contester le complément de loyer pratiqué, si celui-ci n’est pas justifié ou si l’une des conditions énoncées dans le paragraphe précédent est remplie.
Toutefois, il dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer pratiqué. Pour cela, il devra prendre attache auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette démarche est gratuite pour votre locataire. Si la Commission de Conciliation donne raison à votre locataire, vous serez alors tenu de lui restituer les compléments de loyers appelés, et donc de baisser votre loyer au loyer de référence majoré.

En résumé:  un complément de loyer peut être demandé par le propriétaire si le logement concerné offre des caractéristiques liées à la localisation ou au confort, considérées comme luxueuses ou rares, par rapport à des logements similaires situés dans la même zone géographique. Il faudra néanmoins que le loyer de base ne soit pas inférieur au montant du loyer de référence majoré. Attention également aux cas d’exclusion : si votre logement présente certaines caractéristiques, comme un DPE classé F ou G, nous ne pourrez pas appliquer de complément de loyer. Votre locataire aura la possibilité de se retourner contre vous en saisissant la Commission Départementale de Conciliation, sous un délai de 3 mois à compter de la signature du bail.