l’encadrement des loyers à paris

L’encadrement des loyers est en vigueur depuis le 1er juillet 2019 dans la capitale. Mis en place en 2015 à Paris puis suspendu, il a finalement refait surface pour s’installer durablement.
Si certains bailleurs tentent de passer au travers, les locataires n’hésitent pas à les rappeler à l’ordre.
Mais l’encadrement des loyers à Paris, c’est quoi ? Quels logements sont concernés et comment l’appliquer ? Voici les réponses.

L’encadrement des loyers à Paris, c’est quoi ?
Quels contrats de location sont concernés ?
Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Paris ?
Les mentions obligatoires concernant l’encadrement des loyers dans le bail de location
Comment contourner l’encadrement des loyers à Paris ?
Quels sont les risques pour les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers à Paris ?

L’encadrement des loyers à Paris, c’est quoi ?

Il s’agit d’un dispositif interdisant aux propriétaires bailleurs de fixer un montant de loyer supérieur à un certain montant. L’encadrement des loyers s’applique dans les communes situées en « zone tendue » : Paris est donc au premier plan.

Trois loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté préfectoral :
• Le loyer de référence minoré (= loyer de référence – 30%)
• Le loyer de référence
• Le loyer de référence majoré (=loyer de référence + 20%)

Les critères pris en compte dans le calcul du loyer de référence sont :
• L’adresse du bien (Paris étant découpé en 80 quartiers administratifs)
• Le nombre de pièces
• La période de construction de l’immeuble
• Le type de location : logement loué nu ou meublé

Calculez ici le loyer prévu pour votre logement.

Quels contrats de location sont concernés ?

L’encadrement des loyers à Paris s’applique aux contrats de location vides ou meublés, à usage de résidence principale ou mixte (résidence principale et professionnelle), soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les colocations sont également concernées.

Le dispositif s’applique dans les cas suivants :
• 1ère mise en location
• Renouvellement de bail
• Nouvelle mise en location

Sont exclus de l’encadrement des loyers à Paris : les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionné par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire),les logements sociaux (HLM), meublé de tourisme, sous-location.
Les baux signés avant le 1er juillet 2019 ne sont pas concernés.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Paris ?

Deux règles d’or pour l’encadrement des loyers à Paris

La première : le loyer appelé par le propriétaire ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré fixé par l’encadrement des loyers.

Deuxième règle, toute aussi importante : entre deux locations, un propriétaire n’a plus la possibilité d’augmenter son loyer au-delà de l’indexation par l’IRL (indice de référence des loyers).
Si le loyer initial était largement sous-évalué ou si le propriétaire a réalisé des travaux conséquents améliorant nettement la qualité de vie dans le logement, une augmentation pourra être appliquée. Elle ne devra dans tous les cas jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé par l’encadrement des loyers à Paris.

Le complément de loyer

Le propriétaire a la possibilité, sous certaines conditions, d’appeler un complément de loyer. Cela est autorisé si le bien offre des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes en comparaison avec des logements d’une même catégorie. C’est le cas par exemple si le bien dispose d’une vue exceptionnelle sur la Tour Eiffel.

En revanche, la pratique d’un complément de loyer est interdite pour un motif déjà pris en compte dans le calcul. Un mobilier de qualité mis à disposition du locataire dans le cadre d’une location meublée ou la présence d’un balcon filant ou encore d’un ascenseur ne seront pas reconnus comme des motifs légitimes en cas de poursuites par le locataire.

Les mentions obligatoires concernant l’encadrement des loyers dans le bail de location

Le propriétaire (ou l’agence de gestion locative) est dans l’obligation le mentionner le montant du loyer de référence, ainsi que le montant du loyer majoré. Le locataire pourra alors immédiatement voir si l’encadrement des loyers à Paris est respecté.
Le complément de loyer doit également figurer sur le contrat de location. Le motif doit aussi être précisé.
Enfin, le propriétaire doit inscrire le montant du dernier loyer appelé au précédent locataire, ainsi que la date de versement. Cette clause permettra au locataire de veiller à ce que la seconde règle énoncée plus haut soit respectée.

Comment contourner l’encadrement des loyers à Paris ?

La seule option possible pour contourner l’encadrement des loyers à Paris est de louer par le biais d’un contrat de location non concerné par le dispositif. Il faudra donc louer en résidence secondaire ou en saisonnier. Vous devrez alors respecter les règles s’appliquant à ces contrats de location.

Quels sont les risques pour les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers à Paris ?

Le locataire d’un logement pour lequel le propriétaire n’a pas respecté les règles d’encadrement des loyers pourra poursuivre son propriétaire. La procédure se déroule en trois étapes :
Envoi d’une lettre recommandée par le locataire au propriétaire,
Saisie de la commission de conciliation,
Assignation au tribunal d’instance.

En résumé:  Le propriétaire devra rembourser de manière rétroactive au locataire les loyers perçus en sus. Le bailleur s’expose également à des amendes administratives en cas de non-respect des dispositions de l’encadrement : indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel, etc. Ces amendes peuvent aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15000€ pour une personne morale.