TEOM et charges récupérables 2025 : que peut-on vraiment refacturer au locataire?
Chaque année, les charges locatives sont au cœur des échanges entre propriétaires et locataires. Entre la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) parmi les charges récupérables, l’eau, le chauffage collectif ou les frais de copropriété, difficile de savoir où s’arrête la responsabilité du bailleur et où commence celle du locataire.
En 2025, les règles restent strictes : la TEOM demeure récupérable, mais seulement en partie.
Chez Providence Immobilier, agence indépendante experte en gestion locative à Paris 9ᵉ, nous accompagnons chaque année des dizaines de bailleurs dans la régularisation de leurs charges, la lecture des avis de taxe foncière et la vérification de la ventilation TEOM.
Notre objectif : facturer justement, éviter les litiges et sécuriser durablement la rentabilité locative de chaque bien confié.
Comprendre les charges récupérables en 2025
La TEOM : une charge récupérable… mais partiellement
La liste complète des charges récupérables en 2025
Cas particuliers : meublés, colocations et copropriétés
Comment refacturer les charges au locataire ?
En cas de facturation abusive
Providence Immobilier : la garantie d’une régularisation juste et transparente
Conclusion : des règles claires pour une gestion sereine et rentable
Comprendre les charges récupérables en 2025
Une définition encadrée par la loi
Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987, les charges récupérables sont des dépenses initialement supportées par le propriétaire mais dont le locataire bénéficie directement dans son usage quotidien du logement.
➡️ Tout ce qui ne figure pas sur la liste officielle reste à la charge du bailleur.
Concrètement, on distingue trois grandes familles :
-Services liés à l’usage du logement : eau froide et chaude, combustible, entretien du chauffage collectif, électricité des parties communes, ascenseur et ventilation.
-Entretien courant et petites réparations : nettoyage, produits d’entretien, entretien des espaces verts, petites pièces d’équipements collectifs.
-Taxes locatives : dont la TEOM, qui finance la collecte et le traitement des déchets ménagers.
Bon à savoir : les honoraires de syndic, travaux structurels ou modernisation ne sont jamais des charges récupérables, même s’ils figurent sur l’appel de fonds. Ces confusions sont l’une des principales sources de litige observées en gestion courante.
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La TEOM : une charge récupérable… mais partiellement
Que finance la TEOM ?
La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) figure sur l’avis de taxe foncière.
Elle finance le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers — un service dont bénéficie directement le locataire, ce qui justifie sa refacturation.
Seule une partie est récupérable
En 2025, le bailleur ne peut refacturer que la part correspondant au service réel d’enlèvement et de traitement des déchets.
Les autres lignes — taxe de gestion, part incitative ou surtaxes additionnelles — restent à sa charge.
🧾 Exemple concret :
Pour une taxe foncière totale de 1 200 €, dont 280 € de TEOM (service déchets) et 20 € de taxe de gestion, seul le montant de 280 € est récupérable.
Les 20 € et le reste de la taxe foncière demeurent à la charge du propriétaire.
Chez Providence Immobilier, chaque avis de taxe foncière est analysé avant régularisation.
Nous vérifions la ventilation, ajustons les provisions et garantissons une refacturation juste, conforme et non contestable.
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La liste complète des charges récupérables en 2025
Une référence stable depuis 1987
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 encadre toujours les postes récupérables.
Voici la version pratique et synthétique adaptée à la gestion locative parisienne :
A lire aussi : Le décret n°87-713 du 26 août 1987
| Catégorie | Charges récupérables | Non récupérables |
|---|---|---|
| Eau et chauffage | Eau froide et chaude, combustible, entretien du chauffage collectif, contrôles périodiques et petites interventions nécessaires au bon fonctionnement des installations. | Travaux lourds sur la chaudière ou le réseau, remplacement complet d’une installation, travaux de modernisation ou d’amélioration énergétique à la charge définitive du bailleur. |
| Parties communes | Électricité des parties communes, nettoyage des halls et escaliers, entretien des espaces verts, opérations de désinsectisation et dératisation des parties communes. | Ravalement de façade, travaux d’isolation, réparations structurelles de l’immeuble, rénovation lourde des cages d’escaliers ou des circulations communes. |
| Équipements collectifs | Entretien courant et petites réparations des ascenseurs, interphone, antenne TV collective, VMC et autres équipements collectifs utilisés par les occupants. | Remplacement complet d’un ascenseur, changement intégral d’un système de VMC, modernisation des équipements ou travaux de mise aux normes importants. |
| Taxes et impôts | Part de TEOM correspondant au service réel d’enlèvement et de traitement des déchets ménagers, telle qu’indiquée sur la taxe foncière du propriétaire. | Taxe foncière hors TEOM, taxe de gestion, parts incitatives ou surtaxes additionnelles qui restent à la charge exclusive du bailleur. |
| Personnel d’immeuble | Part du salaire du gardien ou employé d’immeuble affectée aux tâches de nettoyage des parties communes et de sortie et rentrée des poubelles, ainsi que les produits d’entretien et le petit matériel. | Primes de départ, indemnités diverses, uniformes, équipements personnels et toute part du salaire liée à des tâches de gestion ou d’administration de l’immeuble. |
Cas particuliers : meublés, colocations et copropriétés
En location meublée
Les mêmes règles s’appliquent. Seule différence : possibilité d’un forfait de charges à la place de la régularisation.
⚠️ Ce forfait doit rester proportionné et ne jamais inclure taxe foncière, honoraires de syndic ou travaux d’amélioration.
En colocation
Les charges se répartissent selon la quote-part prévue au bail.
Providence Immobilier recommande souvent la régularisation au réel, plus transparente et équilibrée, surtout quand les consommations diffèrent selon les colocataires.
En copropriété
Les appels de fonds mêlent souvent charges récupérables et non récupérables.
Nos gestionnaires isolent la part strictement refacturable pour sécuriser la régularisation et prévenir toute contestation.
Comment refacturer les charges au locataire ?
1. La régularisation au réel
Le locataire verse chaque mois une provision sur charges.
En fin d’exercice, le propriétaire compare le total versé aux dépenses réelles, puis ajuste le solde.
Il doit fournir un détail précis et les justificatifs (factures, décomptes de syndic), tenus à disposition pendant 6 mois.
💡 Un décompte erroné peut être contesté jusqu’à trois ans après la régularisation.
2. Le forfait de charges (uniquement en meublé)
Montant fixe, non régularisable.
Simple à gérer, mais risqué si le forfait inclut des postes non récupérables.
Un forfait excessif peut être requalifié par le juge.
Providence Immobilier aide chaque bailleur à choisir la formule la plus adaptée selon le type de bien, la copropriété et le profil du locataire.
En cas de facturation abusive
Quels recours pour le locataire ?
Le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
S’il démontre qu’une charge non récupérable lui a été refacturée, le bailleur devra la rembourser.
Une gestion rigoureuse pour éviter les litiges ?
Chez Providence Immobilier, nous appliquons un processus de contrôle systématique :
-vérification de la ventilation TEOM,
-lecture critique des annexes de copropriété,
-cohérence des provisions,
-archivage des justificatifs.
Résultat : zéro contestation à ce jour sur les régularisations effectuées pour nos clients.
Providence Immobilier : la garantie d’une régularisation juste et transparente
Confier la gestion à Providence Immobilier, c’est choisir :
-une régularisation documentée et sécurisée,
-des provisions calibrées au plus juste,
-une conformité juridique constante,
-et surtout, une gestion claire, équilibrée et humaine, au service de votre rentabilité.
Conclusion : des règles claires pour une gestion sereine et rentable
En 2025, la TEOM reste récupérable, mais seulement pour la part correspondant au service réel d’enlèvement des déchets.
Les travaux lourds, taxes additionnelles et honoraires de syndic demeurent à la charge du bailleur.
Une distinction simple sur le papier… mais souvent source d’erreurs en pratique.
C’est justement là que Providence Immobilier fait la différence.
Notre équipe, ancrée dans la réalité des copropriétés parisiennes, analyse chaque décompte, contrôle chaque ventilation et sécurise chaque régularisation.
Résultat : des charges justes, une relation locataire apaisée et des revenus de location pérennes.
Déléguer sa gestion locative à Providence Immobilier , c’est choisir la tranquillité d’esprit, la conformité juridique et la rentabilité durable.
Parce qu’une bonne gestion locative à Paris, c’est avant tout une gestion maîtrisée, documentée et humaine — celle que nous défendons chaque jour pour nos propriétaires bailleurs.
📞 Contactez-nous pour une gestion locative sur mesure à Paris 9ᵉ
A propos de Providence Immobilier :
Providence Immobilier est une agence de vente et gestion locative physique située en plein cœur de Paris, dans le 9ème arrondissement. Proche de ses locataires et toujours disponible pour ses propriétaires bailleurs ou vendeurs, c’est l’agence qui allie les nouvelles technologies qui permettent d’aller vite, à l’accompagnement humain et personnalisé. Nos experts immobiliers vous accompagnent à chaque étape de la mise en location et de la gestion administrative de votre bien immobilier : régularisation annuelle des charges, révision annuelle de loyer, nous sommes présents pour toute la gestion administrative et technique de votre logement. Contactez-nous dès maintenant pour découvrir notre offre de gestion locative.
Nos services de gestion locative à Paris
Confier votre bien à Providence Immobilier, c’est choisir une agence de gestion locative à Paris qui vous accompagne à chaque étape : estimation, mise en location, gestion courante et suivi technique.
Grâce à notre expertise locale et notre approche humaine, nous assurons une gestion locative complète et rigoureuse de votre appartement à Paris, tout en maximisant la rentabilité et la tranquillité d’esprit des propriétaires.
La mission de l’agence :
Simplifier la gestion locative de votre bien tout en garantissant sa valorisation durable, avec un interlocuteur unique, réactif et disponible.
Mise en location
Nous estimons votre bien selon le marché parisien, rédigeons des annonces optimisées, organisons les visites, et sélectionnons des dossiers solvables et fiables.
Chaque locataire est choisi avec soin pour limiter les impayés et réduire la vacance locative.
Suivi technique et valorisation
Nos partenaires artisans interviennent rapidement pour les réparations ou travaux d’amélioration.
Nous vous conseillons sur la rénovation énergétique (DPE, isolation, ventilation) et les aides mobilisables.
Notre objectif : maintenir votre bien conforme, attractif et rentable.
Gestion courante
Nous assurons le suivi administratif complet :
-
Encaissement des loyers et régularisations de charges,
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Édition des quittances et relances automatiques,
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Gestion des sinistres et dépannages,
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Suivi comptable et fiscal en lien avec votre expert-comptable si besoin.
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