location meublée ou location nue : comment choisir?

Beaucoup de propriétaires bailleurs s’interrogent sur l’intérêt de louer leur appartement meublé. Alors comment choisir entre la location meublée et la location nue ? Quelles sont les différences et dans quel cas privilégier une solution plus qu’une autre ?

1. Définition de la location meublée
2. Liste du mobilier obligatoire en location meublée
3. Les principales différences entre la location meublée et la location nue
4. L’impact sur l’encadrement des loyers

1. Définition de la location meublée

Un logement meublé est un logement décent équipé de mobilier en nombre et en qualité, permettant au locataire d’y dormir, manger et y vivre convenablement. Un locataire pourra donc y emménager immédiatement après la signature de son bail de location meublée, avec ses seules affaires personnelles s’il ne dispose pas de meuble.

2. Liste du mobilier obligatoire

Il ne suffit pas d’installer une table et un réfrigérateur pour qualifier un logement de meublé. Depuis la publication d’un décret en août 2015, la liste du mobilier est encadrée. A défaut d’au moins un de ces éléments, le logement sera considéré comme vide. Le bail meublé pourra alors être requalifié en bail d’habitation nue.

Voici la liste du mobilier obligatoire en location meublée :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

3. Les principales différences entre la location meublée et la location nue

La durée du bail :

C’est l’une des motivations principales des propriétaires bailleurs. En location meublée, la durée du bail est de 1 an minimum, contre 3 ans en location nue. Le bail se reconduit tacitement pour la même durée au terme de la période.
Si le locataire est étudiant, la durée du bail en location meublée peut être ramenée à 9 mois.

La durée du préavis :

Si le propriétaire bailleur souhaite résilier le bail à son terme, la durée de son préavis sera différente en location meublée et en location nue. Celle-ci sera de 3 mois en location meublée, contre 6 mois en location nue.
A noter que la durée du préavis du locataire reste la même dans les deux cas. Il peut pour sa part quitter le logement à tout moment, moyennant un préavis d’un mois en zone tendue.

Le dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie est une somme que le propriétaire peut exiger pour couvrir d’éventuels manquements du locataire, comme par exemple des réparations locatives ou des loyers et charges impayés. En location meublé, cette somme est plafonnée à 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois en location nue. Cette différence permet de couvrir d’éventuels remplacements de mobilier ou réparations.
La somme sera restituée sous 1 mois maximum au locataire si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, 2 mois en cas de non-conformité.

La fiscalité des revenus locatifs :

Les revenus tirés de la location meublée sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction des revenus locatifs dégagés, vous pourrez choisir entre le régime « micro-BIC » ou le régime de « bénéfice réel ». Au-delà de 76 000€ de revenus locatifs, le régime réel s’impose.

Dans le cadre du régime « micro BIC », le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Les charges ne peuvent pas être déduites.

En location nue, les revenus tirés sont également soumis à l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés en tant que revenus fonciers. Il existe un régime « micro foncier » pour les revenus n’excédant pas 15 000€, et un régime « au réel ».
Le micro-foncier vous donnera le droit à un abattement de 30%, alors que le régime réel vous permettra de déduire un grand nombre de charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, etc.).
Le régime « micro-BIC » attire donc un grand nombre de propriétaires bailleurs. L’abattement de 50% constitue souvent un argument de choc dans le choix entre une mise en location meublée ou nue.

Le droit de préemption du locataire :

Dans le cadre de la location nue, le locataire est prioritaire en cas de congé pour vente délivré par son propriétaire. En effet, si le propriétaire souhaite vendre en fin de bail et libre de tout occupant, le locataire pourra alors se porter acquéreur au prix et conditions précisés dans le congé délivré.

Cette disposition ne s’applique pas en location meublée.

4. L’impact sur l’encadrement des loyers

A la demande de la mairie de Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur dans la capitale depuis le 1er juillet 2019. Les loyers de références sont fixés par arrêté préfectoral. Les critères pris en compte pour le calcul du loyer sont : l’adresse, l’année de construction de l’immeuble, le nombre de pièces et bien sûr, s’il s’agit d’une location meublée ou d’une location nue. Ce dernier critère fait donc quelque peu évoluer le tarif, évidemment plus avantageux dans le cadre de la location meublée.

Vous l’aurez donc compris : le choix va dépendre de votre situation et de vos enjeux. Si vous quittez votre appartement pour quelques temps mais que vous souhaitez le récupérer à court terme, la location meublée sera la meilleure solution. Si vous ne souhaitez pas avoir à gérer et prendre en charge le remplacement de mobilier et que vous n’avez nul besoin d’user de votre bien à court moyen ou long terme, la location nue sera certainement plus appropriée.
Si vous souhaitez davantage de précisions ou échanger concernant votre projet de mise en location nue ou meublée de votre appartement, contactez-nous. Nous serons ravis de vous renseigner et vous accompagner.