Peut-on récupérer son appartement en location avant la fin du bail ?
Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez nu ou meublé à titre de résidence principale et vous souhaitez le reprendre. Mais peut-on récupérer son appartement en location avant la fin du bail ? Quelles sont les modalités de reprises ? Les réponses ici.
Peut-on récupérer son appartement en location avant la fin du bail, sans délai ?
Récupérer son logement avant la fin du bail pour le vendre
Récupérer son appartement en location avant la fin du bail pour y vivre
Le congé pour motif légitime et sérieux
L’unique solution pour récupérer son appartement en location avant la fin du bail : l’activation de la clause résolutoire
Peut-on récupérer son appartement en location avant la fin du bail, sans délai ?
La réponse est non. Malgré que ce bien vous appartienne, vous vous êtes engagé auprès de votre locataire lors de la signature du bail sur une durée de contrat. La durée du bail est d’un an pour une location meublée, trois ans pour une location nue. Pour récupérer son appartement en location avant la fin du bail, il faudra avancer un motif valable, que nous verrons ci-dessous. La loi vous permet cependant de récupérer votre logement par anticipation si votre locataire ne paie plus ses loyers. La clause résolutoire vous y aidera. Vous devrez également respecter des conditions de forme. Vous l’avez compris : la situation est à étudier en fonction de votre situation.
Récupérer son logement avant la fin du bail pour le vendre
Vous ne souhaitez pas vendre votre logement occupé pour une raison évidente : l’impact sur le prix. Alors, comment délivrer un congé pour vente à votre locataire ?
Le congé pour vente en location nue
La durée du bail en location nue est de trois ans, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée. Pour récupérer son appartement en location avant la fin du bail, le propriétaire doit envoyer à son locataire un congé pour vente, au plus tard 6 mois avant la fin du bail. Cette période de préavis est obligatoire. Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, par voie d’huissier ou remise en main propre (cette dernière option n’est pas recommandée). Le locataire devra quitter le logement à la fin du bail..
Le droit de préemption du locataire
A noter qu’en location nue, le locataire bénéficie d’un droit de préemption si le propriétaire souhaite vendre son logement durant son temps d’occupation. Dans sa lettre de congé délivrée au locataire, le propriétaire devra préciser le montant du prix de vente. Le locataire sera alors prioritaire si le prix de vente lui convient. Il pourra à défaut faire une contre-proposition au propriétaire. Si celui-ci accepte l’offre de l’occupant, la signature de l’acte authentique devra avoir lieu dans les deux mois suivant l’accord en cas d’achat sans condition suspensive d’obtention de crédit, quatre mois avec la condition suspensive.
Le congé pour vente en location meublée
En location meublée, la durée du contrat est d’un an. Le propriétaire devra attendre moins longtemps qu’en location nue pour récupérer son appartement en location avant la fin du bail.
La lettre de congé pour vente devra être envoyée au locataire au plus tard 3 mois avant la fin du bail.
Tout comme en location nue, le congé devra être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
Contrairement à la location non meublée, le locataire n’est pas prioritaire pour l’achat du logement.
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Propriétaire d’un studio loué meublé, j’ai souhaité le vendre pour mener à bien un nouveau projet immobilier. J’ai tout d’abord pensé que le bail s’arrêterait tout seul à son terme, mais l’agence Providence Immobilier a pu m’accompagner afin de délivrer un congé en bonne forme. Nous avons ainsi pu enclencher la mise en vente pendant le préavis, ce qui m’a permis de ne pas perdre plusieurs mois sans versement de loyer. La vente a été signée quelques semaines après le départ du locataire. Merci pour vos conseils !
Récupérer son appartement en location avant la fin du bail pour y vivre
Le congé pour reprise est possible si le propriétaire souhaite récupérer son appartement en location pour y vivre.
Cela peut également concerner un proche du propriétaire bailleur :
• Son conjoint,
• Son partenaire pacsé,
• Son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé,
• Ses ascendants ou descendants,
• Les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire pacsé.
Depuis la loi Alur, le propriétaire bailleur doit désormais justifier impérativement du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le congé pour reprise est autorisé pour les bailleurs personnes physiques. Les SCI ne sont pas concernées, à l’exception de la SCI familiale si la reprise est pour l’un des associés.
Les conditions de forme sont les mêmes que le congé pour vente. Le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour passer par un huissier pour récupérer son appartement en location avant la fin du bail.
Le congé pour motif légitime et sérieux
En cas de faute du locataire, le propriétaire peut donner congé pour motif légitime et sérieux. Nous entendons par faute du locataire le fait que celui-ci ne respecte pas ses obligations. C’est le cas notamment en cas de paiement avec retard répété de son loyer, trouble de voisinage ou sous-location du bien sans autorisation du bailleur.
La loi ne définit pas de liste précise de motifs légitimes et sérieux. Le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré. SI le locataire conteste le motif, le juge tranchera.
Le propriétaire pourra donner congé pour la fin du bail, en respectant toujours un préavis de 6 mois avant l’échéance en location nue, 3 mois en location meublée. Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés de l’appartement au plus tard le dernier jour du bail.
Si le locataire commet une faute grave, comme l’arrêt du paiement de ses loyers, le propriétaire pourra demander la résiliation du bail en cours de contrat.
Pour anticiper ce type de désagrément, le mieux reste de confier la gestion locative de votre bien à un professionnel. Dans le cadre de la gestion locative, votre agence s’occupe des relances et des procédures contentieuses. Son rôle consiste à appliquer le bail et veiller que votre locataire respecte ses obligations. Vous pouvez donc facilement vous débarasser ce ces tracas en sélectionnant une agence de gestion locative sérieuse et réactive.
Une mauvaise experience avec une locataire m’a motivé à vendre mon appartement. Mais après avoir discuté avec l’agence Providence immobilier, j’ai réalisé que le problème était surtout d’avoir à gerer en direct les histoires de fuite ou de retard de paiement des loyers. Cela me pesait énormément. Depuis que je l’ai confié en gestion locative, je me sens rassurée et soutenue. L’agence m’a recommandé de souscrire à l’assurance loyers impayés, je dors maintenant sur mes deux oreilles.
L’unique solution pour récupérer son appartement en location avant la fin du bail : l’activation de la clause résolutoire
La clause résolutoire permet au bailleur de résilier son contrat unilatéralement et immédiatement si le locataire ne paie plus son loyer. Cette clause doit être mentionnée au bail (lire l’article : « Recours en cas de loyers impayés »). Deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le juge pourra prononcer la résiliation du bail de façon « automatique ». L’étape suivante sera alors l’expulsion du locataire, qui interviendra sous certaines conditions de forme et en dehors de la trêve hivernale.
En résumé: récupérer son appartement en location avant la fin du bail n’est pas possible. A défaut de faute grave du locataire comme l’arrêt de paiement de ses loyers, le propriétaire bailleur devra respecter un certain nombre de conditions de fond et de forme. Il pourra donner congé à son locataire pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux pour la fin du bail, moyennant un préavis de 6 mois en location nue, 3 en location meublée.
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