Quand et comment donner congé à son locataire ?
Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez récupérer votre bien mis en location. Quels motifs permettent de donner congé à son locataire ? Quels sont les délais et préavis à respecter ? Peut-on récupérer son appartement avant la fin du bail ?
1) Il faut avoir un motif précis pour donner congé à son locataire
2) Donner congé à son locataire pour vente
3) Donner congé à son locataire pour reprise (pour y vivre ou y loger un proche)
4) Donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux
5) Les conditions et délais en location nue et en location meublée
1) Il faut avoir un motif précis pour donner congé à son locataire
Que ce soit en location nue ou en location meublée, vous devez impérativement justifier d’un motif pour donner congé à votre locataire. C’est obligatoire, dès lors que le logement constitue sa résidence principale. Et ce motif ne peut pas être n’importe lequel : une simple attitude déplaisante de la part de vos locataires ne sera pas suffisante.
Il existe en effet trois motifs valables pour délivrer un congé à votre locataire :
• Le congé pour vente,
• Le congé pour reprise de votre bien (pour y vivre ou y loger un proche),
• Le congé pour motif légitime et sérieux.
Il faudra dans tous les cas préciser votre motivation dans le congé délivré, sous peine de nullité de l’acte.
2) Donner congé à son locataire pour vente
Vous souhaitez mettre en vente votre appartement et préférez le vendre libre de toute occupation, afin d’en obtenir un prix de vente optimum. Vous pouvez dans ce cas délivrer un congé pour vente à votre locataire.
Les conditions de fond diffèrent en location nue et en location meublée, puisque votre locataire disposera en location nue d’un droit de préemption. Celui-ci lui permet d’être prioritaire s’il souhaite acquérir votre bien. Il faudra spécifier dans votre congé pour vente, le prix de mise en vente du bien. Le locataire disposera alors d’un délai de 2 mois à compter du départ du préavis, pour se positionner ou non. Vous pourrez, durant ce délai et avec son accord, démarrer les visites.
Dans le cadre de la location meublée, le locataire ne dispose d’aucune priorité sur la vente du bien.
3) Donner congé à son locataire pour reprise (pour y vivre ou y loger un proche)
Vous avez la possibilité en tant que propriétaire, de donner congé à votre locataire pour la fin du bail si vous souhaitez le récupérer pour y vivre. Cela ne fonctionne cependant que si vous souhaitez faire de ce logement votre résidence principale, ou bien celle d’un proche.
Les personnes considérées comme proches du propriétaire sont :
• son époux,
• ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
• ou son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé
• ou un ascendant: Personne dont on est issu : parent, grand-parent, arrière-grand-parent,… ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs
• ou un descendant: Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
4) Donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux
Si le locataire ne remplit pas l’une de ses obligations, le propriétaire peut délivrer un congé à son locataire, pour motif légitime et sérieux.
Cela peut être le cas par exemple si le locataire ne paie pas son loyer, s’il est responsable de troubles de voisinages ou s’il a sous-loué son appartement sans l’accord du propriétaire.
Le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.
5) Les conditions et délais en location nue et en location meublée
La durée des baux diffère en location nue et en location meublée, il en va de même pour la durée du préavis du propriétaire bailleur.
La particularité commune : en location nue comme en location meublée, le propriétaire ne pourra délivrer son congé que pour la fin du bail. Sauf en cas de faute grave du locataire et d’activation de la clause résolutoire, vous devrez attendre la fin du bail pour récupérer votre bien, quelque soit le motif du congé. Rappelons que la durée du bail est d’un an renouvelable en location meublée, contre trois en location nue.
La particularité distinctive : le délai de préavis à respecter dans le cadre la location meublée sera de trois mois, contre six mois en location nue. Attention : le congé devra être réceptionné par le locataire au plus tard la veille de cette échéance.
Comment envoyer la lettre de congé ?
Le congé peut être délivré au locataire :
• Par lettre recommandée avec accusé réception,
• Par acte d’huissier,
• Ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Nous vous recommandons vivement de délivrer congé à votre locataire par voie d’huissier, afin de vous assurer que toutes les conditions de fond et de forme soient respectées.
En résumé: il est possible de donner congé à son locataire pour vente, reprise du logement, ou pour un motif légitime et sérieux. Dans tous les cas, ce motif devra figurer dans le congé délivré au locataire, au plus tard 6 mois avant la fin du bail en location nue, et 3 mois avant la fin du bail en location meublée. Vous ne pourrez donner congé à votre locataire que pour la fin du bail.
En cas de congé pour vente, votre locataire dispose d’un droit de préemption, uniquement dans le cadre de la location nue. En cas de reprise pour y vivre, le logement devra constituer votre résidence principale ou celle de l’un de vos proches. Enfin, en cas de motif légitime et sérieux invoqué, il faudra apporter la preuve du préjudice subi.
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